פסק-דין בתיק ת"א 15635-08

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה התובע השכיר בית לנתבעת 1 שהינה עמותה העוסקת בטיפול בילדים בעלי צרכים מיוחדים, וזאת ביום 25.3.04. הנתבע 2 שהינו מנהלה חתם באופן אישי על ההסכם כערב לכל התחייבויותיה של הנתבעת 1. השכירות הוארכה 4 פעמים ולאחרונה ביום 29.3.07 עד ליום 31.8.07. הנתבעים התחייבו להשיב את מצב הבית לקדמותו טרם חתימת ההסכם. על פי כתב התביעה עוד טרם נחתמה התקופה האחרונה התברר לתובע כי הבית תוחזק במצב ירוד ביותר והנתבעת גרמה לבית נזקים רבים. שמאי העריך את עלות התיקונים ב-165,396ש"ח. במהלך החודשים ספטמבר-נובמבר 2007 ביצעה הנתבעת 1 תיקונים בבית אך אלו היו רחוקים מהשבת מצב הבית לקדמותו. כל אותה תקופה החזיקה הנתבעת 1 במפתחות הבית ונהגה בו מנהג בעלים. הנתבעת החזירה את המפתחות ביום 19.11.07. בפועל ביצע התובע את התיקונים ונותרו תיקון מערכות האינטרקום והבריכה. על פי כתב התביעה כתוצאה מהתנהלות הנתבעת לא ניתן היה לעשות שימוש בבית  7 חודשים - מיום 1.9.07 ועד ליום 31.3.08 - מועד סיום ביצוע התיקונים. התובע תובע פיצוי בגין עלות ביצוע התיקונים, אובדן דמי שכירות, עוגמת נפש ופצוי מוסכם בסך כולל של 300,000ש"ח.

על פי כתב ההגנה עובר לסיום תקופת השכירות ביצעה הנתבעת במושכר שפוץ יסודי ומקיף וכתוצאה מכך חלק ניכר מאביזרי המושכר הוחזרו לתובע במצב טוב יותר מכפי שנמסרו לנתבעת בתחילת השכירות. מהתנהלות התובע עולה כי ביקש לבצע שפוץ בנכס ללא קשר למצב הדירה עת הוחזרה אליו ולהטיל את העלויות על הנתבעת. התקונים שדרש התובע נובעים מגיל המושכר והם בגדר בלאי טבעי וסביר. על פי כתב ההגנה הבית נמסר לנתבעת במצב תחזוקתי בינוני כשחלק מהמערכות לא פועלות. אין ממש בטענה כי הנתבעת נהג בתקופה הרלוונטית הנטענת מנהג בעלים בנכס. בכתב ההגנה מוכחשת חוות הדעת ומוכחש שהתובע ביצע אי אלו תיקונים בעצמו.

2. מטעם התובע הוגשו תצהיריהם של התובע עצמו, של אחיו מר עמרם שמואל חזיזה וכן חוות דעת של השמאי פיני רוזנברג. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של הנתבע 2, של מר יענקי ידוואב מנהל תפעול של הנתבעת, של מרדכי שפרנוביץ קבלן העובד עם הנתבעת, של יעקב פבר עובד הנתבעת ושל ישראל ארלנגר מי שהשכיר נכס אחר לנתבעת. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם למעט ישראל ארלנגר שהנתבעים ויתרו על העדתו (ר' עמ' 35 לפרוטוקול). ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

הטענות בסיכומים

3. לטענת ב"כ התובע בסיכומיו הוכח כי הבית ומתקניו, לרבות בריכת השחייה והגינה, נמסרו לנתבעת 1 במצב תקין ולשביעות רצונם המלאה של הנתבעים. הוכח גם כי הנתבעת גרמה לנזקים ניכרים בנכס וכי נותרו נזקים בנכס גם לאחר ביצוע תיקונים על ידה. לטענת ב"כ התובע יש לקבל את גירסת התובע בתצהירו ככל הנוגע לעלות ביצוע התיקונים על ידו, וגם אם יש לבצע הפחתה כלשהיא לנוכח העובדה שלא הומצאו קבלות על ידו, הרי שזו צריכה להיות מינורית. על פי הסיכומים הוכחו הנזקים למערכת האינטרקום והאזעקה כמו גם לבריכה, ויש לקבל את הצעות המחיר שהגיש התובע כראיות לגובה הנזקים, בהיעדר ראיות לסתור. עוד טוען ב"כ התובע בסיכומיו כי הוכח כי הנתבעת לא השיבה את החזקה בדירה בהתאם לחוזה והמשיכה לנהוג מנהג בעלים בדירה לכל הפחות עד תחילת חודש פברואר 2008 או לחילופין עד לסוף חודש נובמבר 2007  וכי אף בעת מסירת החזקה עוד נותרו תיקונים אשר לא אפשרו מגורים סבירים בבית. אשר לגובה הפצוי בגין הפסד דמי השכירות יש לפצות את התובע על פי אחת משתי החלופות שבתצהירו וזאת בהתאם להוראות החוזה. לטענת ב"כ התובע מאחר והנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, בפרט ביחס לשמירתה את הנכס, זכאי התובע לפצוי המוסכם כאמור בסעיף 14 להסכם. יש גם מקום לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש שכן הנכס שימש למגורי התובע ומשפחתו אשר נאלצו להמתין 7 חודשים מעבר למתוכנן לשובם. לטענת ב"כ התובע עמד גם התובע בנטל הקטנת הנזק. מאחר והנתבע 2 לא העלה כל טענה כנגד ערבותו יש לחייבו בהתאם.

לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיה מהראיות עולה כי הנכס נמסר לתובע בתחילת תקופת השכירות במצב תחזוקתי בינוני כשחלק ניכר מהמערכות בו אינן פועלות. לפנים משורת הדין וכדי להימנע מפגיעה בשמה הטוב ביצעה הנתבעת תיקונים במושכר עובר למסירה ולאחריה אשר כתוצאה מהם השיבה את המושכר לתובע במצב טוב לאין שעור מזה אותו קיבלה. מהראיות עולה כי מרבית התיקונים שבוצעו נובעים מגיל המושכר והינם בגדר בלאי טבעי וסביר. עוד הוכח כי התובע החזיק במושכר ונהג בו מנהג בעלים החל מיום 1.9.07. לטענת הנתבעת היא זימנה לעדות את כל העדים הרלוונטיים והגישה את המסמכים התומכים בעדותם ואילו התובע נמנע מלעשות כן. חוות הדעת שהגיש התובע אינן רלוונטיות שכן האחת נערכה כחצי שנה לפני פנוי המושכר על ידי הנתבעת ואילו הנספח לה שנערך כביכול לאחר פנוי המושכר, כולל רק רשימה סתמית. גם עדותו של השמאי מטעם התובע לא היה בה כדי לתמוך בתביעה. ביצוע תיקונים על ידי התובע כלל לא הוכח שכן לא היה צורך בביצועם. הנתבעת לא הגישה חוות דעת מטעמה שכן במועד הגשת התובענה המושכר לא היה בהחזקתה. לטענת ב"כ הנתבעת לא היתה כל דרך להוכיח את מצב המושכר במועד המסירה מעבר לדרך בה נקטה הנתבעת - תצהירים של הגורמים הרלוונטיים, קבלות ותמונות. עוד נטען בסיכומים כי יש לדחות את טענת התובע ולפיה הוכחו הנזקים למערכת האינטרקום ולבריכה כמו גם העלות הנדרשת לתיקונם.

דיון

4. התביעה היא לפצוי בגין נזקים שגרמה הנתבעת, כך לטענת התובע, בעת שהחזיקה במושכר מכח חוזה שכירות עם התובע וכן לפצוי בגין אי השבת החזקה בבית במועד החוזי.

א. נזקים למושכר

האם הוכיח התובע כי נגרמו נזקים למושכר להם אחראית הנתבעת? לטענת התובע יש להשיב לכך בחיוב בהתבסס בעיקר על חוות הדעת שניתנה על ידי השמאי פיני רוזנברג. השמאי רוזנברג נתן חוות דעת ראשונה ביום 22 למרץ 2007, כחצי שנה לפני המועד בו היתה עתידה הנתבעת לפנות את הנכס. בחוות הדעת הוא מעריך את הנזקים בסך של 143,200 ש"ח ללא מע"מ. לאחר חוות הדעת, ביום 29.3.07, הוארכה תקופת ההסכם עד ליום 31.8.07. בנספח להסכם השכירות נאמר " מובהר בזאת כי החזרת הדירה לקדמותה יעשה בשיפוץ לשביעות רצונו של המשכיר, ובפיקוחו של רו"ח חביב דודאי, ועו"ד שרון אבני". במרץ 2008 לאחר שהדירה כבר היתה ריקה כתב השמאי רוזנברג נספח משלים לחוות הדעת ולפיו נעשה נסיון חלקי של ביצוע תיקונים. בנספח הוא מפרט "שנויים שחלו ביחס לחוות הדעת". אין בנספח כל אומדן מעודכן של הנזקים שתוקנו ושל אלו שנותרו ואולם בחקירתו ציין השמאי רוזנברג כי הוא אומד את עלות התיקונים שנותרה בסדר גודל של 105,000-107,000 ש"ח ללא מע"מ (ר' עמ' 10, שורות 30-29).

אחי התובע, מר שמואל חזיזה, מציין בתצהירו כי בדצמבר 2007 עת התקיים ביקור בנכס בנוכחותו, בהשתתפות אחיו ונציגי העמותה נראה לעין, כך על פי התצהיר, " כי הנזקים שתוקנו היו בבחינת טלאי וניסיון ציני מלצאת לידי חובה" (סעיף 19 לתצהיר). התובע מציין בתצהירו כי לאחר שהנתבעת כשלה בתיקון הנזקים נאלץ בעצמו לבצע את התיקונים בחודשים מרץ-אפריל 2008 בעלות כוללת של 169,000ש"ח. על פי התצהיר שולמו הסכומים האמורים לבעלי מקצוע " כולם קבלנים ממזרח ירושלים ומשטחי יהודה ושומרון. התשלומים בוצעו על ידי במזומן. קבלנים אלו עבדו ללא רישום מסודר, ללא הזמנות עבודה מסודרות ולפיכך אין בידי אסמכתאות בכתב בדבר ביצוע התשלומים. התשלומים לקבלנים ממזרח ירושלים ומשטחי יהודה ושומרון הינם מטבע הדברים, נמוכים יותר מעלויות של קבלנים ישראלים ולפיכך בדרך זו אני צמצמתי את הנזקים שנגרמו לי על ידי העמותה" (סעיף 22 לתצהיר). עוד נאמר בתצהיר כי נגרמו גם נזקים למערכת האזעקה ומרכזיית הטלפון אשר הושחתה ואשר עלות תיקונה בהתאם להצעת מחיר הוא 14,950 ש"ח בתוספת מע"מ. כן נגרמו נזקים לבריכת השחייה אשר עלות תיקונם עומדת בהתאם להצעת מחיר על סך 20,000ש"ח בתוספת מע"מ (ר' שם).

לגירסת הנתבעת במהלך תקופת השכירות, היא תיחזקה את המושכר באופן שוטף כפי שהיא מתחזקת נכסים אחרים אותם היא שוכרת ורק על מנת להימנע מפגיעה בשמה הטוב תיקנה דברים מעבר למחויבויותיה על פי ההסכם ולבסוף השיבה את המושכר לתובע במצב טוב לאין ערוך מהמצב בו קיבלה אותו (ר' סעיפים 19, 28 ו-30 לתצהיר הנתבע 2; סעיפים 7 ו-11 לתצהירו של מרדכי שפרנוביץ). לגירסת הנתבעת מרבית התיקונים שבוצעו ושאותם דרש התובע הינם לקויים הנובעים מגיל המושכר ובגדר בלאי טבעי וסביר (ר' סעיף 32 לתצהיר הנתבע ; עמ' 32, שורה 13).

6. למעשה אין מחלוקת כי הנתבעת ביצעה תיקונים במושכר לאחר שניתנה חוות דעתו הראשונה של השמאי רוזנברג (ר' סעיף 16 לתצהיר התובע; סעיף 18 לתצהיר אחי התובע). כך עולה אף מחוות הדעת המשלימה עצמה המפרטת את הנזקים שנותרו לאחר התיקונים. כיוון שכך, חוות הדעת הראשונית ממרץ 2007 אינה רלוונטית עוד. לאחר מתן חוות הדעת המשלימה לא ביצעה הנתבעת כל תיקונים במושכר כך שראייה נגדית ככל הנוגע למצב הנכס בעת מתן חוות הדעת המשלימה אין בנמצא. עם זאת, לטענת הנתבעת הנזקים להם טוען התובע הינם בגדר בלאי סביר ו/או היו קיימים כבר בעת שנמסרה הדירה להחזקת הנתבעת בתחילה. השמאי אישר בעדותו כי יתכן וחלק מהנזקים הינם תולדה של בלאי טבעי (ר/ עמ' 13, שורות 33-32). עוד אישר כי מצב הנכס בעת מסירתו לנתבעת כלל אינו ידוע לו מידיעה אישית (ר' עמ' 12, שורות 13-12).

עיון בסעיפים שפורטו בחוות דעתו המשלימה של השמאי רוזנברג מעלה כי חלקם אכן קשור לכאורה לבלאי טבעי (סעיפים ו', ח', טז) ולפחות ליקוי אחד על פניו אינו נראה תולדה של שימוש ו/או תחזוקה (סעיף ה). יתרת התיקונים על פי חוות הדעת לכאורה קשורים לתיקונים שבוצעו חלקית (סעיפים א, ב, ג, ז, ט, י, יב, יד) ו/או לליקויים שאין להניח כי היו קיימים בעת מסירת הדירה (סעיפים ד, יא, יג, טו). מאחר ומדובר בתיקונים חלקיים שבוצעו, כך על פי חוות הדעת, קשה לאמוד את העלות הכספית של הליקויים אותם על פני הדברים לא ניתן לשייך לנתבעת בכל מקרה. לגוף חוות הדעת יצויין ככל הנוגע לתמחור כי השמאי העיד שלא קיבל הצעות מחיר לתיקון הנזקים על אף שחלקם פרטניים ובתחומים מקצועיים, ואף לא צירף לחוות הדעת כל תמונה על אף שהתובע העיד כי השמאי צילם תמונות (ר' עמ' 8, שורות 5-4).

לאחר חוות הדעת המשלימה ביצע התובע את תיקון הנזקים, כך על פי תצהירו. זאת, למעט הבריכה ומערכת האינטרקום שעל פי התצהיר לא היה באפשרותו הכספית לתקן (ר' סעיף 22 לתצהיר). התביעה הוגשה לאחר השלמת התיקונים כך שמנויו של מומחה מטעם בית המשפט לא היה כבר רלוונטי. על אף שמהתכתובת בין הצדדים עולה כי היה בכוונת התובע להגיש תביעה (ר' למשל מכתב מיום 19.2.08, נספח ב29 לתצהירו של עמרם חזיזה; ר' גם עדותו של התובע עצמו בעמ' 7, שורות 31-30), התובע לא המציא ולו קבלה אחת שתעיד על ביצוע העבודות ו/או העלות הכרוכה בכך. על פי התצהיר בוצעו עבודות תיקונים בעלות של 169,000 ש"ח לא כולל מע"מ (שכן ללא קבלות). זאת, על אף שעל פי חוות הדעת הראשונית ממרץ 2007 אומדן התיקונים הדרוש הוערך ב-143,200 ש"ח ללא מע"מ ובמרץ 2008 לאחר ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת הוערך בכ-105,000 ש"ח-107,000ש"ח על ידי השמאי מטעם התובע. לא הומצאו כל תמונות בתמיכה לביצוע התיקונים הנטענים ויצויין כי הדירה נמכרה בינתיים על ידי התובע (ר' עמ' 6, שורות 32-31). נתונים אלו מעוררים סימן שאלה ממשי על גירסת התובע ככל הנוגע לביצוע התיקונים על ידו ועלותם. ככל הנוגע לעלות תיקון הבריכה ומערכת האינטרקום מסתמך התובע על הצעות מחיר שאת נותניהן לא העיד, ואשר גבוהות מהתמחור שנתן להן השמאי מטעמו. יצויין כי ככל הנוגע למערכת האינטרקום גרסת הנתבעת היא כי זו לא פעלה כבר בעת מסירת הדירה (ר' סעיף 5 לתצהירו של שפרנוביץ) ואולם מעדיפה אני בעניין זה את גירסת התובע אשר התגורר עם משפחתו בנכס עד להשכרתו על פני גירסת מר שפרנוביץ אשר אף לא נכח בעת המסירה (עמ' 5, שורות 22-21; עמ' 6, שורות 28-27; עמ' 33, שורות 23-21) .

7. לנוכח כל האמור על אף שהתובעת לא סתרה את ממצאי הנזקים שפורטו בחוות הדעת המשלימה של השמאי רוזנברג, ואשר את מרביתם יש מקום לייחס לנתבעת, ביצוע התיקונים לא הוכח במידה מספקת, ודאי לא העלות הנטענת של התיקונים.  גם חוות הדעת המשלימה עצמה אינה נוקבת באומדנים, והערכה כללית ניתנה על ידי השמאי בעדותו. כאמור גם לא ניתן לייחס את כל הנזקים נשוא חוות הדעת לנתבעת. בנסיבות אלו ראיתי לנכון לערוך אומדן ולפסוק לתובעת שליש  מההערכה בה נקב השמאי בעדותו. קרי, סך של 35,000 ש"ח.

ב. אובדן  דמי שכירות

8. בכתב התביעה עתר התובע גם לפיצוי בגין אובדן דמי שכירות עבור תקופה בת 7 חודשים בה לא ניתן היה לטענתו לעשות שימוש במושכר עקב הנזקים. על פי כתב התביעה ותצהירו של התובע על אף שתקופת השכירות החוזית הסתיימה ביום 31.8.07 המשיכה הנתבעת להחזיק במפתחות הבית ונהגה בו מנהג בעלים לצורך ביצוע תיקונים על ידה וזאת עד ליום 19.11.07 (סעיפים 20-19 לתצהיר התובע). על פי התצהיר בוצעו התיקונים על ידי התובע בחודשים מרץ-אפריל 2008 (סעיף 22 לתצהיר). על פי תצהירו של שמעון לוי מטעם הנתבעת, התובע הוא שהחזיק בנכס מאז 1.9.07 והנתבעת קיבלה את רשות התובע לפני כל ביקור בנכס וביצוע תיקונים והוא מי שנהג בנכס מנהג בעלים (סעיפים 36-35 לתצהיר).